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 STATUT
ET CONDITIONS A RESPECTER |
- Location de un ou plusieurs logements meublés neufs ou anciens.
- Location à une personne physique ou morale.
- Pour que la qualité de Loueur en Meublé Professionnel soit
reconnue, il est nécessaire que le loyer annuel au titre de la location
meublée représente :
Au minimum 23 000 euros TTC, ce seuil s'appréciant prorata temporis,
si l'activité débute en cours d'année
OU
Au minimum 50 % du revenu de l'investisseur
- Obligation d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
Si le greffe refuse cette inscription, le LMP se doit de garder une trace
écrite du refus, afin de pouvoir justifier de sa volonté de
s'immatriculer au R C S.
- Régime des BIC, parce que le LMP est considéré comme
un commerçant.
- L'investissement pourra être réalisé en nom propre
ou par l'intermédiaire d'une société familiale soumise
à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (SARL, EURL,
SNC).
Les professions libérales réglementées, les médecins,
les notaires, les avocats, les experts-comptables, etc... rencontrent
un obstacle. La qualité de commerçant est incompatible avec
l'exercice de leur activité principale.
Toutefois, il existe une parade. II suffit de réaliser l'opération
par le biais d'une société de type : SARL de famille. C'est
le conjoint du professionnel libéral qui est nommé gérant
et qui endosse la qualité de commerçant.
- Se soumettre aux obligations déclaratives et comptables concernant
les entreprises (tenue d'une comptabilité).
- Opter pour le régime du réel simplifié.
- Faire une déclaration 2031.
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| AVANTAGES
FISCAUX |
1. Economie d'impôt grâce aux déficits d'exploitation :
Les éventuels déficits d'exploitation sont imputables sur
le revenu global.
Les charges à prendre en considération sont :
- Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais de montage, ...), La
déduction de ces frais peut être étalée sur 5
ans au maximum par fractions égales. II est également possible
de les imputer sur un seul exercice.
- Les intérêts d'emprunts liés à
l'acquisition
- Les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, etc...) |
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- L'impôt foncier
- La taxe professionnelle (actuellement exonération pour la R T )
- Les charges de copropriété.
Si les dépenses sont supérieures aux recettes, la différence
vient en déduction des autres revenus imposables :
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Garantie Locative
6%
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Intérêts d'emprunt
Taxe foncière
Charges de copropriété
Frais d'acquisition
Charges de gestion
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Immobilier H.T
(20 à 30 ans)
Mobilier H.T
(5 à 10 ans)
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Recettes
(Selon la solution
choisie)
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Dépenses
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Amortissements
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2. Revenus nets d'impôts grâce aux amortissements :
Le ou les appartements sont amortis selon la règle des amortissements
différés sur une période comprise entre 20 et 33 ans.
En Résidence de Tourisme, la base d'amortissement est !e prix d'acquisition
Dors Taxe de l'appartement hors valeur du terrain (12.5 %).
Le mobilier est amorti selon !a règle des amortissements différés
sur une période comprise entre 5 et 10 ans sur la base du prix d'acquisition
Hors Taxes.
Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans, par
contre fiscalement, ils ne sont imputables qu'à hauteur du loyer
diminué des autres charges, l'excédent étant reportable
sans limitation de durée. Les amortissements ne peuvent en aucun
cas contribuer au déficit.
Ces ARD (amortissements réputés différés) permettent
au fur et à mesure de la perception des recettes de ramener pendant
de nombreuses années, le résultat fiscal à zéro.
Et donc de rendre les revenus du LMP exonérés d'impôt.
Si les dépenses sont inférieures aux recettes perçues,
les amortissements permettent de ramener le résultat à zéro
et donc de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs.
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Garantie Locative
6%
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Intérêts d'emprunt
Taxe foncière
Charges de copropriété
Frais d'acquisition
Charges de gestion
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Immobilier H.T
(20 à 30 ans)
Mobilier H.T
(5 à 10 ans)
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Recettes
(Selon la solution choisie)
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Dépenses
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Amortissements
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3. Outils de transmission du patrimoine très avantageux :
En cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession),
les loueurs en meublé professionnel bénéficient des
règles applicables aux entreprises familiales non cotées :
- Possibilité de différer le paiement des droits pendant 5
ans. A l'expiration de ce délai, le paiement peut être fractionné
sur 10 ans.
Dans les deux cas, application d'un taux d'intérêt avantageux
: 1,1 %.
- Les droits de mutations sont déductibles du résultat de
l'activité transmise.
4. Exonération de la plus-value en cas de revente :
| Au delà de 5 années d'exploitation et
si les loyers bruts n'excèdent pas 152 449 euros TTC, les plus
values dégagées lors de la cession sont exonérées
d'impôt. |
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5. Achat H.T. de l'appartement en Résidence de Tourisme :
Dans le cadre d'une résidence de tourisme, le L MP pourra récupérer
la TVA grevant le prix d'acquisition de l'appartement (19.60 %).
Le bien doit être mis en location à une société
d'exploitation qui le sous-loue meublé avec les services para-hôteliers. |
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| * Etalement réduction sur 25 ans, économie d'impôt
directe ou indirecte pour un achat de 525000€ avec une TMI de 48,09%
(TVA récupérable) |
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